Pengalaman pertama jual rumah terus beli rumah lagi di bulan yang sama, ini berawal dari adik yang ngeluh kejauhan ke kampus, Jarak Rumah yang dulu ke kampus sekitar 5 KM (13 menit) terus saya diharuskan balik Jogja ninggalin semua planing2 masa depan. Haha. Rumah diiklankan di Olx.com dan Berniaga.com, terima kasih udah sangat membantu, 3 hari saya pasang iklan dan laku. Semoga semakin sukses kedepan.

Setelah rumah terjual lanjut nyari rumah baru dan ketemu di jalan jembatan merah Gejayan (krg lebih 300 meter dari GKI gejayan). Kalo nyarinya di internet bakal ga dapat karna sangat jarang ada yang mau jual rumahnya di daerah yang potensi buat kos2. Puji Tuhan sejak dibeli sampai sekarang keadaan di tempat baru ini terasa nyaman.

Banyak pelajaran selama 3 tahun di rumah sebelumnya, diantaranya cara hidup bertetangga di kampung orang, sebab ini bukan di perumahan jadi lingkungannya seperti rumah kampung biasanya, letak tepatnya di Padukuhan Pondok Condong Catur. Dari sana saya belajar gimana bersikap netral buat semua tetangga yang suka berkelompok2 (gepgepan). Pelajaran lainnya ialah dalam hal toleransi antar umat beragama, hanya ada 4 orang yang beragama minoritas, tapi itu bukan kendala, selama jadi warga sana saya di beri kebebasan melaksanakan acara/ibadah di rumah walaupun sampai tengah malam, selama tinggal banyak jg di bantu oleh mereka yang berbeda, mulai dari pindahan dulu, baikin rmh, baikin sumur, baikin jalan depan, bersihin rumah bekas erupsi Kelud, sampai pindahan ke rumah yang sekarang yang pindahannya itu subuh2 jam 4 dan setiap kali tetangga buat acara selalu ada paket yang datang. Haha.

Beli rumah ga akan rugi asal ga masuk di kawasan rawan bencana, kalau ada modal mending beli apalagi kalau sedang kuliah begitu lulus rumah dijual dapat untung, karna tiap tahun harga tanah dan bangunan naik, kalo di jogja yang pinggiran kota rata2 10% per tahunnya. Kalau yang masuk daerah kota dan kampus mungkin diatas 15%, daripada ngekos setidaknya 6 juta pertahun itupun cuma 1 kamar.

Puji Tuhan semua proses menjual maupun membeli diberi kemudahan, dan ini saya share pengalaman jual rumah, siapa tau bermanfaat.

Beberapa hal yang perlu dilakukan dan diketahui sebelum menjual rumah.

1. Berdoa supaya cepat laku, supaya pembelinya ga neko2 n urusan berjalan aman terkendali.
2. Surat Tanah, kalau sekarang yang paling aman dan mahal itu sertipikat hak milik (SHM), ada juga yang lain seperti Hak Guna Bangun (HGB), segel, dll, terus kalau bangunan jaman sekarang biar lebih aman diperkuat dengan surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
3. Kalau suratnya uda jelas, baru tentukan harga tanah dan bangunan, pastikan lu jual rumah ga rugi (modal awal, renovasi, perbaikan jalan, perabotan tambahan, kenaikan tanah per tahun, harga tanah sekitar (bisa tanya ketua RT, atau bisa juga liat tanah2 yang dijual didekat rumah), jangan liat NJOP di SPPT pasti jauh dibawah harga pasaran, perhatikan juga surat ukurnya, biasanya kalau di surat ukur tertulis PEKARANGAN harganya lebih mahal dan banyak peminatnya dibanding SAWAH. 
4. Kalau uda tentuin harga, alangkah baiknya ditawarin dulu ke tetangga siapa tau ada yg minat, tapi kalo ga ada atau ada yg minat trs negonya banyak mending lu coba iklanin, hehe..

Pengalaman saya dalam membuat iklan yang semoga menarik dilihat.

1. Judul : menurut saya ini yang paling penting kalau mau ngiklan, Buat judul semenarik mungkin, karna org2 yg hunting biasanya nyari nama daerah/nama gedung (kampus, terminal, bandara, stasiun), Contohnya judul iklan saya kemarin : Dijual Rumah 5 menit ke Terminal Condongcatur
2. Keterangan : Surat Tanah (SHM, HGB, IMB), Luas tanah dan bangunan, jumlah kamar tidur, jumlah kamar mandi, garasi, perabotan yang terpasang (AC, Antena, Kabel telepon, dll) Buat juga embel-embel lain yang menarik, misalnya daerah kos2san, lingkungan aman, tenang, bersih, jalan aspal/paping/semen, jalan bisa dilalui mobil. signal lancar, banyak cewe2. haha

     3.  Foto : 

- Muka Rumah Full

- Kamar yang paling besar

- Kamar mandi

- Taman/tempat jemuran

- Dapur 

- Lingkungan sekitar (jalan depan rumah)

Setelah membuat iklan, pembeli cek lokasi dan cocok, ini tips selanjutnya:

1. Uang muka. minta uang muka sebagai pengikat agar tidak di iklankan lagi dan ga nerima pembeli lain, biasanya kalo uda di DP trs ga jadi beli, uang muka ga balik lagi.
2. Target pelunasan.. Buat kesepakatan paling lambat kapan pelunasan dan kapan urus ke Notaris PPAT.
3. Pembagian beban. Buat kesepakatan siapa yang bayar Notaris dan bayar pajak jual/beli, atau mau di bagi dua, monggo di sepakati.
4. Pastikan doi benar2 cocok dengan kondisi rumah (kalau tembok ada retak, kalau lantai rumah lebih rendah dari permukaan jalan, dll)
5. Pastikan doi benar2 cocok dengan lingkungan (kalau berisik, kalau ga bisa lewat mobil, kalau terasa horor, kalau rawan banjir, dll)
6. Perlihatkan potocpy surat rumah kalau berkenan.

Hati – hati kalau ada pembeli yang minta diurusin sama notarisnya, banyak yang kena tipu, harus hati-hati dalam memilih notaris.

Kalau uda sepakat, ini berkas-berkas sebagai syarat jual-beli rumah:

Berkas Syarat Penjual : 

- Surat rumah asli (SHM, HGB, dll)

- SPPT tahun berjalan (misalkan lu jual di tahun 2014, berarti SPPT tahun 2014

- Fotocopy / KTP asli

- Surat tanda menikah bagi yang sudah nikah

- surat cerai yang uda cerai

- surat tanda meninggal kalau pasangan meninggal

- bukti pembayaran PBB 5 tahun (kalau jualnya di tahun 2014, kumpulin bukti pembayaran tahun 2010, 2011, 2012, 2013, 2014. Tapi misalkan bukti pembayarannya hilang biasanya notaris yang bantu urus.

Berkas Syarat Pembeli : 

- DUIT YANG CUKUP sesuai kesepakatan. 

- Fotocopy / KTP asli

- Kartu Keluarga

Biaya-biaya yang harus ditanggung

1. Biaya Notaris : kalau di jogja biasa 3jt – 5jt, semakin terkenal Notarisnya dan semakin tinggi nilai transaksi jual-bel anda, maka semakin mahal biayanya. 

2. Beban Pajak : 

- Pajak Penjual (Pph) = harga jual x 5 %

- Pajak Pembeli (BPHTB) = harga jual – Nilai jual tidak kena pajak x 5% 

Contoh perhitungan beban pajak jual-beli : 

Pada bulan Agustus 2014, Sih Cantik dan Sih Ganteng melakukan transaksi jual beli sebuah rumah tinggal di daerah Jogja. Harga transaksi jual beli rumah tersebut sebesar 700 juta. Dan harga rumah berdasarkan NJOP 2014 adalah 600 juta. Maka pajak yang harus dibayar masing-masing pihak adalah:

Sih Cantik sebagai penjual akan menanggung pajak sebesar:

5% x 700 juta –>digunakan harga transaksi jual beli, karena nilainya

lebih besar daripada NJOP

= maka beban pajak yang ditangung sih cantik sebesar 35 juta


Sih ganteng selaku pembeli menanggung pajak sebesar:

5% x (700 – 60) juta –> Nilai Jual Tidak Kena Pajak untuk wilayah

Yogyakarta pada tahun 2014 sebesar 60 juta

= maka beban pajak yang ditangung sih ganteng sebesar 32 juta

Namun tidak selalu Pph ditanggung oleh penjual dan BPHTB ditanggung oleh pembeli, semua tergantung kesepakatan antara penjual dan pembeli, bisa saja ditanggung penuh pihak penjual dan bisa juga pihak pembeli, begitu pula dengan biaya notaris.

Mengurus di notaris:

1. Nego Harga (biaya Notaris dan Beban Pajak).
2. Serahkan Syarat.
3. Notaris ngecek Sertipikat ke BPN (memastikan sertipikat aman/tidak ganda)
4. Kalau Sertipikat aman maka di perbolehkan kepada pembeli untuk melakukan transaksi.
5. Setelah semua lunas (bayar pajak dan bayar rumah) baru deh tandatangan Akta Jual Beli.
6. Buat penjual urusan selesai, buat pembeli tunggu sampai dapat konfirmasi untuk mengambil sertipikat yang sudah di balik nama.
7. kalau pembeli uda liat namanya di kolom pemindahan kuasa/pemegang hak dan lain2, ya selasai juga sudah urusan.

Kalau belum jelas silahkan tanya ke Kantor notaris terdekat. 

Ini saya lampirkan gambar sertipikat (SHM) dan IMB.


LAMPIRAN GAMBAR SERTIPIKAT HAK MILIK (SHM)

Gambar Peralihan Hak berdasarkan sebab perubahannya (jual-beli/hibah/warisan)

Gambar Surat Ukur yang menerangkan luas dan keadaan tanah (bagian dari SHM)

 LAMPIRAN SURAT IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB)

Gambar Sampul depan IMB

Gambar Surat Keputusan Kepala Dinas P.U. dan Perumahan (bagian dari IMB)